La costruzione di un soppalco all’interno della propria abitazione può essere la giusta soluzione per aumentare la superficie attraverso una zona rialzata, tuttavia, il più delle volte, si può incorrere in un abuso edilizio.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 985 del 2 marzo 2017, è tornato ad esprimersi in materia edilizia, questa volta occupandosi, per l’appunto, della disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale.

Secondo la VI Sezione del Consiglio di Stato, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, nella specie un’abitazione, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Infatti, la realizzazione di un soppalco all’interno di una unità immobiliare, compiuta attraverso la divisione in altezza di un vano a scopo di ottenere una duplice utilizzazione abitativa che non realizza un mutamento di destinazione d’uso, di sagoma o di volume, è soggetta a regole e misure stabilite dalla legge e cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e di Igiene del proprio Comune di residenza.

Ma entriamo più nel dettaglio.

Innanzitutto, per soppalco abitabile si intende una zona rialzata rispetto al livello del resto dell’appartamento, realizzato in una fase successiva e calpestabile da persone comodamente erette.

Tuttavia, in base a quanto previsto dalle normative di riferimento, non tutte le case sono adatte per ospitare un soppalco. Sicuramente, negli edifici antichi, dove le altezze sono elevate, sarà più facile trovare le condizioni idonee. Mentre, più difficile risulterà nelle case moderne dove le altezze dei locali si aggirano di media intorno ai tre metri. Più precisamente, per realizzare un soppalco nel proprio appartamento è richiesto che l’altezza minima del locale da soppalcare sia di almeno 430-440 cm, questo vuol dire che le altezze sopra e sotto il soppalco non possono essere inferiori a 210 cm, soletta compresa. La superficie soppalcata non deve essere superiore a 1/3 della superficie del locale, ma può arrivare fino a metà della superficie del locale quando le altezze sopra e sotto il soppalco raggiungono i 220 cm. L’altezza della zona sottostante deve essere di almeno 240 nel caso la si voglia attrezzare come bagno o come cucina (mantenendo sempre però i 210 cm minimi nella parte superiore). La superficie finestrata non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del locale soppalcato. In base a quanto stabilito dal Consiglio di Stato, in linea di principio, è possibile affermare, che il permesso per costruire un soppalco è necessario quando questo sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico. Se, invece, il soppalco è un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, si rientrerà nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno. Pertanto, sulla base di tali motivazioni, i Giudici di Palazzo Spada hanno sancito l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione quando, per le caratteristiche intrinseche dello stesso, è inimmaginabile l’aumento del carico urbanistico non potendo avere alcun altro uso che quello di ripostiglio, essendo privo di finestre, oltre che di ridotte dimensioni.